Átruházható-e a jótállás?

Olvasónk még 2017-ben épített egy családi házat akkori megrendelőjének. Nem sokkal az átadás után azonban a tulajdonos eladta az ingatlant. Vajon ezzel a kivitelező jótállási kötelezettsége is megszűnik? Hiszen az építtető, akivel ő szerződést kötött, már nem tulajdonosa az ingatlannak. Az új tulajdonossal pedig semmilyen jogviszonyba nem lépett, milyen alapon követelhetne ő tőle bármilyen garanciát? 

A kivitelezésre vonatkozó szerződést valóban a korábbi tulajdonos és a vállalkozó kötötték egymással. A ház felépült, kifizették, a szerződés ezzel teljesült. Az új tulajdonos valóban nem lett részese ennek a szerződésnek, hiszen az ő idejében már nem volt teljesítendő kötelezettség – legalábbis így gondolhatnánk. Itt van azonban a garancia kérdése. 

Építési termékekre nagyon is hosszú garanciát kell vállalnia a kivitelezőnek. Kétféle kötelezettségről beszélünk: az ingatlanokra a törvény 5 év szavatosságot ír elő, a lakások egyes szerkezeteire viszont 3-10 év jótállással is számolnunk kell. A különbség ugye az, hogy szavatosság esetén a tulajdonosnak kell bizonyítania, hogy a probléma a hibás teljesítés, a hibás építés miatt keletkezett, jótállás esetén pedig a jótállásra kötelezett vállalkozásnak kell minden kétséget kizáróan bizonyítania, hogy a hiba csak az átadás után jöhetett létre. 

Lakóépületekre tehát jótállás vonatkozik, eltérő mértékben az egyes épületszerkezetekre. A leghosszabb jótállást, 10 évet az alapozásra, teherhordó szerkezetre, födémre, falazóanyagokra kell vállalni, míg például a festésre, külső vakolatra, szigetelésre stb. csak 3 év az elvárt jótállási idő. 

Ami a lényeg: a jótállási vagy szavatossági kötelezettség nem attól függ, hogy kinek a birtokában van az épület. 

A lakás eladása esetén a kivitelezőnek a jótállás biztosítására nem kell külön szerződést kötnie az új tulajdonossal. A kötelezettsége az épület létrehozásával keletkezett, s azzal kapcsolatban fenn is marad attól függetlenül, hogy az épület kinek a birtokában van. Ezt a polgári törvénykönyv is alátámasztja: a jótállásból és szavatosságból eredő jogokat a tulajdonjog átruházása esetén az új tulajdonos érvényesítheti (2013. évi V. tv. 6:170 és 6:172. §). Így tehát teljesen lényegtelen, hogy az elkészült ingatlan hányszor cserél gazdát a jótállási vagy szavatossági idő alatt. A kivitelező felelőssége nem a tulajdonos személyéhez, hanem magához az ingatlanhoz kapcsolódik. 

Nagy Csaba