Meddig felújítás, mikortól bontás?

Régi épületek felújításakor előfordul, hogy az épület egésze ramaty állapotban van. Azaz el kell bontani az épületet az alapig és felhúzni a helyére egy ugyanolyat. Ez még felújításnak számít?

Nézzük meg a problémát egy példán keresztül! Adott egy eldugott kis vidéki faluban egy egyszintes, régi, düledező vályog-tégla vegyes falazatú házikó. A tulaj beleszeretett a házba és szeretné felújítani. Azonban az épület szerkezetileg nagyon rossz állapotban van. A falak végig vannak repedve, nincs alattuk vízszigetelés, nincs a tetején koszorú, a tető korhadt, a födém úgyszintén, a padlót megemelte a víz. Gyakorlatilag teljesen el kéne bontani és visszaépíteni a helyére egy új, de ugyanakkora épületet. A tulajnak ez a megoldás is megfelel, ha ez még elmegy felújításnak. Igen ám, de a ház nemcsak életveszélyes, hanem a jelenlegi helyi építési szabályzatnak sem felel meg. Oldalhatáron álló épületről van szó, a HÉSZ pedig már csak szabadon álló épület építését engedi a telekre. Gond lehet ez felújításkor, főleg ha el kell bontani az épületet?  

Miért nem lenne jó, ha a végigjárnák a hatósági hercehurcát, azaz elbontanák és a helyére épülő új házra kérnének egyszerű bejelentést? Azért, mert a telekre úgy gyakorlatilag nem lehetne építeni - legfeljebb egy egy méter széles falat. A jelenlegi HÉSZ alapján ugyanis már csak ez lehetne szabadon álló épület… 

Meddig felújítás?

Felújításról addig beszélhetünk, amíg a meglévő épület térfogatán belül végzünk állagmegóvást, korszerűsítést. Tehát nem építünk a házhoz új részeket, a meglévőt csinosítgatjuk. Az oké, hogy nem toldjuk meg a házat egy plusz szobával, de mi van ha a felújítás során sokat kell bontani? Egy felújításba simán belefér, ha új tetőt kell rakni. Ezt mindenki tudja. Sőt még azzal sincs gond, ha csutkára a falakig mindent vissza kell bontani. De mi van akkor, ha a falak sem maradhatnak, vagy még húzósabb eset, ha az alaphoz is hozzá kell nyúlni?

Példánkban is ez a gond. Düledező vályogfalakról van szó, amik biztosan nem bírnának el egy új tetőt. Ahhoz, hogy biztonságos épületet kapjunk a felújítás során a falakat is le kell bontani. A legrosszabb esetben pedig az épület alapjához is hozzá kell nyúlni. Gyakorlatilag ott tartunk, hogy felújítás címszó alatt elbontottuk az épületet.

Tisztázzuk: ha teljesen elbontunk egy épületet, az már nem felújítás, és az OTÉK szerinti helyreállítás fogalmába sem fér bele. Viszont vannak kiskapuk a rendszerben. Az építési hatóság szerint belefér egy nagyobb felújításba, ha a falakhoz is hozzá kell nyúlni. Viszont ilyenkor a munkákat úgy kelll végezni, hogy ne egyszerre az egész épület kerüljön elbontásra. Azaz a felújítást szakaszolva kell végezni. Például 1-1 szoba falát elbontjuk és építünk helyette újakat. Bár ez macerás lehet, de ha a tervező szerint ez műszakilag megoldható, akkor rendben vagyunk. Ez esetben az sem gond, hogy a ház nem felel meg a jelenlegi HÉSZ-nek, maradhat az oldalhatáron. 

OTÉK szerinti fogalommeghatározások

Felújítás: meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságának, valamint üzembiztonságának megtartása érdekében végzett az építmény térfogatát nem növelő építési tevékenység.

Helyreállítás: újjáépítés, építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá tétele érdekében végzett felújítási tevékenység az építmény, építményrész eredeti építészeti kialakításának lehetséges megtartása mellett.

Mikortól bontás?

Bontásról akkor van szó, ha teljesen elbontunk egy épületet. A felújítás és bontás közötti képzeletbeli határvonal az épület alapjánál van. Ha az alappal is gond van, és ezért az egész épületet egyben le kell bontani egyértelmű, hogy bontásról van szó. Az elbontott épület helyére pedig hiába építenénk ugyanolyan épületet, nem lehet megúszni a hatósági ügyintézést. A bontásra ma már ritkán kell engedély. Egy egyszintes házikóra, ha nem műemlék, akkor nem kell. Viszont az új ház építésére lakóház esetében egyszerű bejelentést kell tenni, minden más esetben pedig építési engedély kell (pl.: nyaraló, présház). Ha hatósági ügyintézésre kerül sor már a hatályos szabályoknak kell megfelelnie az új épületnek. Azaz a példánk szerinti házikó nem építhető vissza a telekhatárra, hanem csak szabadon álló lehet az új épület.

A hatósági engedély előnyünkre szolgálhat

Érthető, hogy a tulaj szeretné kihagyni a hatóságot a házikó felújításból. Valószínű, így olcsóbban megúszható az egész építkezés. Főleg egy eldugott kis faluban. Ha nincsenek a tulajnak rosszakarói, simán újraépíthető az elbontott ház, anélkül, hogy az építési hatóság ezt észrevenné. Ugyanis jelenleg nincs erre kapacitása a hatóságnak. Nagyobb az esély a lebukásra nagyobb településeken és a városokban. 

Azonban nem szeretnénk senkit arra buzdítani, hogy akkor csak úgy ugorjon neki egy ekkora projektnek!  Számos álmatlan éjszakától kímélhetjük meg magunkat, ha a felújítást rendesen csináljuk.  Ha kell, tervekkel, engedéllyel. Lehet, hogy a papírmunka miatt tovább tart az építkezés, de nem kell építésügyi bírságtól tarani.

Az is a hatósági papír mellett szól, hogy egy új épület építésekor nem kell annyi kompromisszumot kötni, mintha papírok nélkül újítanánk fel.

Például, ha felújítás során utólagos hőszigetelést rakunk fel egy oldalhatáron álló épületre, be kell szerezni a szomszédok hozzájárulását. Ugyanis a jelenlegi szabályok szerint a szomszédba már nem lóghat át az utólagosan felrakott hőszigetelés. Erről meg kell egyezni a szomszéddal. Ha más hajlásszögű vagy ereszmagasságú tetőt kéne feltenni, azt sem lehet felújítás címszó alatt. 

Összefoglalva: ha tényleg nagyon rossz állapotban van a felújítandó ház, akkor egy új épület felhúzása sokkal kevesebb kompromisszummal járhat, mint a régi foltozgatása. Persze ha lehet. Ha annyit változtak az építési szabályok, hogy a ház ma már ott meg sem épülhetne, akkor pedig marad a szakaszos helyreállítás.

Király Viktória