Önök kérdezték december

Hova kell feltölteni az FMV nyilatkozatokat, ha nincs e-napló?

Olvasónk olyan családi házat épít, ahol csak készenlétbe helyezték az e-naplót, de vezetni nem kellett. Hova kell ilyen esetben feltölteni az FMV nyilatkozatokat?

Az egyszerű bejelentéses családi házaknál 2019 őszén vezették be azt a szabályt, hogy nem kell e-napló, ha egy magánszemély saját magának építteti a házát (és erről az ÉTDR-es egyszerű bejelentéskor nyilatkozik is). Kezdetben a nem e-naplós egyszerű bejelentéseknél vezetni ugyan nem kellett a naplót, de készenlétbe helyezni igen. Azóta változott a jogszabály, s ma már készenlétbe sem kell helyezni ilyen esetben. Na de mi a helyzet a nyilatkozatokkal? 

A csak készenlétbe helyezett e-naplóknál az e-naplót nem kellett megnyitni, vagyis nem kellett e-főnaplót létrehozni és dokumentálni az építkezést. A kivitelezőnek tehát nincs e-főnaplója, így nincs lehetőség arra, hogy oda az FMV feltöltse a nyilatkozatát. Persze FMV nyilatkozat akkor is kell, ha nincs vezetve az e-napló, hiszen ez alapján állítja ki a fővállalkozó kivitelező a nyilatkozatát, ami kell a hatósági bizonyítvány megkéréséhez (ez jelenti az egyszerű bejelentéseknél a használatbavételt.). 

Tehát ha nincs e-napló vezetés, akkor az FMV nyilatkozatot nem kötelező sehova feltölteni. Csak az FMV nyilatkozat alapján kiállított fővállalkozó kivitelező nyilatkozatot kell majd feltölteni az ÉTDR-be a hatósági bizonyítvány megkérésénél. Ám ez nem jelenti azt, hogy nem kell az FMV nyilatkozat, vagy elég lesz csak a használatbavételhez kitöltögetni a papírokat! Attól még, hogy nincs e-napló, a kivitelezés összes szabályát ugyanúgy be kell tartani. Az építésfelügyelet helyszíni ellenőrzéskor bármikor kérheti az elkészült részekre az FMV és a fővállalkozó kivitelezők nyilatkozatát.

K.V.

10 évnél régebbi épületnek milyen energetika kell?

Egy 10 évnél régebbi épületnek mikori energetikai követelményeknek kell megfelelni a fennmaradási engedélyhez?

A válasz nem könnyű, mert a szabályozás igencsak foghíjas a régi épületek fennmaradása tekintetben, az energetikai követelményre külön nem is tér ki. 

Általánosságban elmondható, hogy fennmaradási engedélyezésnél mindig a jelenlegi szabályoknak megfelelően kell elkészíteni az épület terveit. Ez vonatkozik az energetikai követelményekre is. Viszont nem mindegy, hogy fennmaradási és továbbépítési vagy fennmaradási és használatbavételi engedélyezésről van szó. 

Ha még nincs kész, úgy fejezzük be, hogy jó legyen!

Ha egy félkész épület fennmaradásáról és továbbépítéséről van szó, akkor érdemes a házat már közel nullára felhozni, mert 2024 júniusától már csak a közel nullás épületek kaphatnak használatbavételt. (A közel nulla = BB energiaigényű épület.) Ha biztosak vagyunk benne, hogy 2024 nyarára elkészül, akkor elég a jelenleg előírt költségoptimalizált követelményszintre tervezni a házat (CC). Akármelyik megoldás mellett döntünk, a használatbavételnél igazolni kell az épület energetikai jellemzőit. 

Ha már csak a papírok lennének hátra

Ha fennmaradási és használatbavételi engedélyről van szó, akkor is igaz, hogy a háznak a jelenleg érvényes energetikai követelménynek kell megfelelnie, vagyis a CC energetikai követelményt kell teljesítenie. Az épület energiatanúsítványát pedig csatolni kell a tervek mellé.

A 10 évnél régebbi épületekre azonban sokszor egyszerűbb ha nem fennmaradási engedélyt kérünk, hanem hatósági bizonyítványt. Ugyanis ezzel az eljárással is felkerül az épület a földhivatali térképre, és nem kell az energetikával foglalkozni. A hatósági bizonyítvány kiállításánál az építési hatóság csak azt nézi, hogy az épület az OTÉK-nak és HÉSZ-nek megfelel-e. A legjobb eset, ha megfelel a jelenlegi építési szabályoknak is, de a hatósági bizonyítvány akkor is kiadható, ha az épület a jelenlegi építési szabályoknak nem, viszont az építéskori szabályoknak megfelel. Energetikai tanúsítványt pedig nem kell csatolni.

Megjegyeznénk, hogy ha az épület sem a jelenlegi, sem az építéskori építési szabályoknak nem felel meg, akkor nem kap hatósági bizonyítványt. De! 10 év után le sem bontatják és pénzbírságot sem kap a tulaj. “Csupán” nem jelenik meg a ház a földhivatali térképen.

K.V.

Kell engedély a tetőtér utólagos beépítéséhez?

Meglévő családi ház padlásterét szeretnék beépíteni. A tetőszerkezethez nem nyúlunk, csak belső munkálatok lesznek. A tetőtér-beépítéssel viszont az épület hasznos alapterülete megnő, hiszen ott új lakószobák lesznek. Kell erre engedély vagy egyszerű bejelentés?

Egy meglévő tetőtér utólagos beépítéséhez nem kell sem engedély, sem egyszerű bejelentés, ha csak a padlástér belső átalakítását tervezik. Tehát olvasónk családi háza esetében sem kell egyszerű bejelentést tenni, ha nem emelik meg a tetőt, nem lesz más a tető formája, és nem építenek kiugró tetőablakokat (sima tetőabalakot, ami csak a tetősíkban van, azt lehet).

Sőt az építési törvény számos olyan különleges szabályt fogalmaz meg az utólagos tetőtér-beépítésékere, ami felülírja a HÉSZ-ben foglaltakat. Például azt, hogy a tetőtér-beépítés nem számít bele HÉSZ-ben meghatározott szintterületi értékbe. Azaz ha a tetőtér beépítésével átlépnénk a HÉSZ-ben megengedett szintterületet, nem gond. Ahogy az sem, hogy ha még egy lakás lesz a telken, mert a HÉSZ szerinti telken kialakítható lakások maximális számába sem számít bele a tetőtér-beépítéssel létrejövő lakás (1997. évi LXXVIII. 60/H § b) és e) pont).

Viszont a munkák megkezdése előtt érdemes a HÉSZ-t és a településképi rendeletet is átböngészni, mert lehetnek benne olyan előírások, amiknek továbbra is meg kell felelnie az épületnek.

K.V.

Segítség! Két kőműves építi a házam

E-naplós építkezésen egymást váltva két kőműves vállalkozó dolgozik. Az egyik brigád megcsinálta az alapot, de a többi kőművesmunkát már egy másik cég végzi. Hogyan kell ezt az e-naplóban dokumentálni?

Elég gyakran előfordul, hogy egymást váltva több csapat végzi el a kivitelezési munkákat. Ha több kivitelező dolgozik az építkezésen akkor az építtetőnek műszaki ellenőrt kell megbíznia, aki felügyeli és összehangolja a különböző szakik munkáját. 

A naplóban minden kivitelezőnek külön e-főnaplót kell nyitni. Olvasónk esetében tehát külön e-főnapló kell a két kőműves cégnek. Ha az első kőműves befejezte az alapozást, és az építtető ki is fizette, egyszerűen visszaadja a munkaterületet. Ezután nyitnak egy új e-főnaplót az új kőműves vállalkozónak. Természetesen az új kőműves vállalkozónak is szüksége lesz felelős műszaki vezetőre, aki ellenőrzi a munkáját.

Az egyes kőművesek munkáját azonban jól el kell határolni az e-naplóban. Már az új kőműves e-főnaplójának megnyitásánál lehetőség van arra, hogy megjegyzést írjunk arra vonatkozóan, hogy mikor/miért/milyen állapottól folytatja a munkákat. 

Emellett az sem baj, ha a műszaki ellenőr egy eseti bejegyzést készít a kőművescsere részleteiről. Ezután folytatódhat a munka.

Akkor is ezeken a lépéseken kell végigmenni, ha egymás után több generálkivitelező dolgozik az épületen.

K.V.

Mit tehetünk, ha ül a felügyelet a hatósági bizonyítványon?

Olvasónk az egyszerű bejelentéses családi ház használatbavételéhez megkérte a hatósági bizonyítványt az ÉTDR-ben. Azóta eltelt három hét, de nem jött ki az építésfelügyelet megnézni a házat, és hiánypótlást sem küldtek. Állítólag nincs autó, amivel ki tudnának jönni szemlére. Közben olvasónk aggódik, mert lassan lejár az ügyintézési határidő. Felajánlotta már, hogy ha kell, kiviszi ő kocsival a hivatal embereit, ám ezt nem fogadták el. Mit lehet akkor csinálni, hogy időben megkapja a hatósági bizonyítványt?

A hatósági bizonyítvány ügyintézési határideje 35 nap. (Nemrég még 60 volt.) Ez az ÉTDR-es benyújtás másnapjától indul, vagyis voltaképpen a kérelem beadásától számított 36. nap lesz a hatóság határideje. Eddig bármikor, akár az utolsó napon is megküldhetik a hatósági bizonyítványt. Egyelőre tehát még nincsenek csúszásban, belefér az, hogy három hét alatt még szemle sem volt.

A költségek csökkentése miatt most érezhetően lassabban jut ki helyszíni szemlére az építésfelügyelet. Nem nagyon van más választásunk, türelmesen ki kell várni az ügyintézési határidő végét.

Hiánypótlást viszont ne várjunk! Az egyszerű bejelentésnél nincs hiánypótlás, a hatósági bizonyítványnál sem. Ha bármi hiányosság van, akkor egyszerűen megtagadják a hatósági bizonyítvány kiadását. Ez esetben az építésfelügyelet a tájékoztató levelében valószínűleg jelezni fogja, mi hiányzott. Ilyenkor pótolva a hiányosságokat újra be kell adni a kérelmet, és bizony újraindul a 35 nap.

Sajnos az ügyintézést nem tudjuk felgyorsítani azzal, ha sürgetjük őket, vagy személyesen bemegyünk. Azzal viszont segíthetjük a dolgot, ha fotókat csatolunk a hatósági bizonyítvány kérelemhez. A jó fotók talán helyettesíthetik a helyszíni szemlét.  

V.O.

Meddig érvényes az 5% lakásáfa?

Több olvasónk is kérdezett az 5%-os kedvezményes lakásáfa hosszabbításáról. Meddig alkalmazhatjuk a kedvezményes adókulcsot, és mi a helyzet a már megkezdett építkezésekkel?

Az újonnan épített lakásokra érvényes kedvezményes adókulcsot legutóbb nyár végén hosszabbította meg a kormány. Korábban az érvényes változat az volt, hogy idén év végéig alkalmazható csak az 5%-os adókulcs. Ezt egy júliusi rendelet hosszabbította meg 2024-ig. A dátumot úgy kell érteni, hogy akkor alkalmazható a kedvezményes adókulcs, ha a beruházás 2024. december 31-ig megkapja a jogerős építési engedélyt, vagy eddig a napig megtörténik az építés egyszerű bejelentése.

Külön rendezni kell azonban azoknak az építéseknek az ügyét, melyeket a 2024-es határidő előtt szabályosan bejelentenek, de a kivitelezést nem sikerül még ugyanabban az évben december 31-éig befejezni. Az áfatörvény ezekre az esetekre mindig további haladékot adott. Nyáron ezt a befejezési határidőt nem módosították, maradt a korábbi verzió, ami szerint 2026 végéig értékesíthetők ezek az ingatlanok 5%-os adókulccsal. A 2023-as adótörvény viszont korrigálta a hibát, és ezt a határidőt is kitolta két évvel, 2028. december 31-ig.

Jelenleg tehát minden új lakás 5%-os áfakulccsal értékesíthető, melyeknek 

• 2024. december 31-ig megtörténik az engedélyezése vagy a bejelentése, 
• és 2028. december 31-ig sor kerül az értékesítésre is. 

Ez azokra a projektekre is érvényes, amiket már elkezdtek és azokra is, amelyeknek csak később történik meg a bejelentése vagy engedélyezése.

Nagy Csaba