Lakásfelújítási program – mit kell tudnunk kivitelezőként?

Január elsejétől már igényelhetik a gyermekes családok a lakásfelújítási költségekre nyújtott, 50 százalékos állami támogatást. Kapkodni azonban nem érdemes: a program egészen 2022 végéig tart, és nincs meghatározott keretösszege, azaz nem kell a forrás kimerülésétől tartani. Aki viszont elsieti a kérelem benyújtását, le is csúszhat a támogatásról, mert többször nem igényelhető. 

Reméljük, hogy 2021 és 2022 valóban a lakásfelújítások éve lesz. Egyes piaci szereplők becslése szerint nagyjából 8-10 százalékkal növekedhet a megrendelések száma a támogatásnak köszönhetően. Fel kell készülnünk arra, hogy milyenek lesznek ezek a megrendelések. 

Foglaljuk össze először a legfontosabb tudnivalókat:

- a támogatást az igényelheti, aki legalább egy gyermeket nevel 

- az igényléshez egy év folyamatos tb-jogviszonnyal kell rendelkezni és az igénylőnek nem lehet köztartozása

- a támogatás az összes benyújtott számla értékének a fele, maximum 3 millió forint lehet

- a támogatásban 50-50 százalékos arányban kell szerepelnie munkadíjnak és anyagköltségnek

- a támogatást utólag fizetik ki

- a kivitelezővel, esetleg tervezővel szerződést kell kötni, csak a szerződésben szereplő munkák ára számolható el

- a támogatás kifizetéséhez elszámolást kell készíteni, a kifizetés a benyújtott számlák alapján történik.

Egyes szakmunkák helyett ha lehet, ajánljunk átfogó felújítást!

A lakásfelújítási támogatást az érintettek összesen egy alkalommal kérhetik. Ha nem használják ki a lehetséges 3 millió forintos keretet, akkor az elveszik, nem hívható le egy újabb alkalommal a fennmaradó összeg. A tulajdonosnak ezért az az érdeke, hogy minél átfogóbb felújítást csináltasson, lehetőleg minden szükséges munkát pakoljon bele egy csomagba. Ha van rá pénze, akkor ne álljon meg egy fürdőszoba-felújításnál, hanem lépjen tovább: újítsa fel a konyhát is, cserélje ki a padlót, ablakot, végeztesse el az összes szükséges munkát egyszerre. 

A támogatásról szóló rendelet nem tiltja, hogy a munkákat ütemezzük és több részre elosszuk. Anyagilag azonban nem biztos, hogy megéri a szakaszolás. Elkezdjük például a munkát már tavasz elején. Februárban elkészül a fürdőszoba, de nem adjuk még be a kérelmet, mert szeretnénk más munkákat is elvégeztetni. Csakhogy hiába végzünk februárban a fürdőszobával, a szobai ablakcseréket a másik cég csak nyár végére tudja elvállalni. El is készül velük szeptemberben, így szeptember végén tudjuk benyújtani a teljes elszámolást. Ez működik, csakhogy több mint fél évet kell várnunk a pénz visszatérítésére. 

Próbáljuk meg segíteni az ügyfeleket! Ha kisebb munkát rendelnek, de úgy látjuk, hogy tervbe vennék a nagyobb felújítást is, igyekezzünk nagyobb egységekre szerződést kötni velük. A tulajdonosoknak is az lesz az érdekük, hogy a lehető legtöbb munkát egyszerre, vagy időben egymáshoz közel tudják elvégeztetni. Ezt akkor tudjuk a legjobban segíteni, ha nemcsak egy szakmunkára koncentrálunk, hanem képesek vagyunk átfogó ajánlatot adni. Azok a vállalkozások lesznek a programban a leginkább sikeresek, amelyek meg tudnak jelenni minden munkafolyamatra kiterjedő ajánlattal. Így a megrendelőknek nem kell külön kőművest, burkolót, vízszerelőt, villanyszerelőt, ablakost keresgélni, hanem egy céggel tudnak szerződést kötni a teljes felújításra. 

Tételes árazás és szerződés is kell!

Kisebb lakossági munkáknál talán soha nem volt divat a tételes árajánlat. A megrendelőt az érdekelte, hogy összessé­gében mekkora lesz a vállalási ár. Írásos szerződés pedig elvétve készült lakossági felújítási munkákhoz. Ezen most változtatni kell!

A felújítási támogatás igényléséhez kötelező az írásos szerződés. A szerződésben részletesen szerepelnie kell minden munkarésznek. Csak azokat a munkarészeket lehet elszámolni a támogatáshoz, amik a szerződésben szerepelnek. Ami nincs benne, azt hiába tartalmazza számla, nem jár rá támogatás. 

A munkákhoz megadott szerződésmintát kell használni, amit a Magyar Államkincstár weboldaláról tudunk letölteni ezen a címen: bit.ly/felujitasi-tamogatas. A szerződés a rendelet által megadott sorrendben, előre beírva tartalmazza az elszámolható munkarészeket. A konkrét, szerződésben szereplő feladatokat a rendelet szerinti témakörökhöz kell beírni. Az ajánlatban szereplő árakat szét kell bontani anyagköltség és munkadíj részekre. Vállalkozóként nyilatkoznunk kell arról, hogy teljesítjük a számlával kapcsolatos NAV-os adatszolgáltatást és arról is, hogy nem állnak fenn a rendeletbe foglalt összeférhetetlenségi szempontok. 

Ellenőrizzük a számlázóprogramunkat - vagy lehet, hogy az építtető bukja a támogatást

Arra is figyelni kell, hogy rendben teljesítsük a számlákra vonatkozó NAV-os adatszolgáltatást. A támogatási rendelet külön kiemeli, hogy csak azokat a számlákat számolhatják el a megrendelők, amik után a vállalkozó az adatszolgáltatást teljesítette. Ennek kapcsán a márciusig tartó átmeneti időszakra kell felhívnunk a figyelmet. 2021. január elsejétől kötelező a magánszemély számára kiállított számlák után is teljesíteni az adatszolgáltatást. 

Az eddigiekhez képest az a különbség, hogy a magánszemély csak nevet és címet ad meg a számlázáshoz, adószámot nem, mert nincs neki. Ha a számlára nem írunk adószámot, akkor a számlázóprogram azt magánszemély számára kiállított számlaként kezeli. Ez után is teljesül az adatszolgáltatás, de név nélkül. A NAV csak a teljesítésre vonatozó adatokat kapja meg, a vevő nevét és címét nem. Az adatszolgáltatásnak ez a rendje januártól kötelező, de március végéig a kormány türelmi időszakot hirdetett, nem bünteti a mulasztókat. Ezzel elvileg kapott három hónap haladékot az, akinek nem sikerült határidőre a törvénynek megfelelő számlázót beszereznie. A felújítási támogatáshoz azonban csak olyan számlát lehet benyújtani, aminek megtörtént az adatszolgáltatása (a NAV rendszere ezt látja a számla sorszáma alapján). Aki tehát a haladékkal élve az első hónapokban még nem teljesíti az adatszolgáltatást, annak a számláját nem fogadják el. 

Saját kivitelezés nem számolható el

Az 50-50%-os szabály és a számlák, szerződések bemutatási kötelezettsége miatt sajnos a saját részre történő kivitelezés, vagy a szívességből végzett munka nem fogadható el. Ha a tulajdonos nem rendelkezik a munkadíjról szóló szerződéssel és számlával, akkor nem tud semmit sem visszaigényelni. 

Így még szakképzett építőipari vállalkozó sem igényelhet támogatást, ha saját maga újítja fel a lakását. Mindenképpen egy másik vállalkozás által írt szerződésre és szabályos, kifizetett számlára van szükség. 

Összeférhetetlenség a kivitelező és a megrendelő között

Ügyelnünk kell az összeférhetetlenségi szabályokra is. Nemcsak az nem számolható el, ha valaki a saját lakását újítaná fel, de akkor sem fogadják el a számlát, ha a kivitelező és a megrendelő valamilyen kapcsolatban van egymással. A számlát kiállító vállalkozó nem lehet a megrendelőnek közeli hozzátartozója vagy élettársa. Ha pedig a számlát cég állítja ki, akkor a megrendelő és az ő házastársa, élettársa, közeli hozzátartozója nem lehet a kivitelező cég tulajdonosa, alkalmazottja vagy vezető tisztségviselője sem. 

Logikus lenne például, hogy ha valaki egy építőipari cégnél dolgozik szakmunkásként, akkor ezzel a céggel végezteti el a lakásában a felújítási munkákat. Ezt azonban az összeférhetetlenségi szabályok miatt nem teheti meg. Nem lehet semmilyen összefonódás, rokoni kapcsolat a munkát végző vállalkozás és a megrendelő között.  

Anyag és munkadíj külön

Lényeges elvárás, hogy a számlán is szét kell választani az egyes tételeket munkadíjra és anyagköltségre. Az anyagköltséget csak akkor nem kell feltüntetni, ha azt a megrendelő biztosítja. 

Az anyagköltségre és munkadíjra történő szétbontás azért lényeges, mert a megrendelő ezekre csak fele-fele arányban igényelheti a támogatást. 

Az 50-50 százalékos arányt a visszautalás egészében kell nézni. Elvégzünk például egy 6 millió forintos felújítást. Ebből 5 millió az anyagköltség és 1 millió a munkadíj. Így a visszaigényelhető összeg hiába lehetne 3 millió, nem tudnak ennyi pénzhez hozzájutni az 50-50 százalékos korlátozás miatt. Ha a munkadíj összesen csak 1 millió, akkor anyagköltségből is csak ennyit igényelhetnek vissza. Így a 3 helyett csak 2 millió forint a támogatás. 

Hogy az ügyfél a lehető legjobban ki tudja használni a támogatást, azt azzal tudjuk segíteni, ha az anyagköltséghez képest magasabban szabjuk meg a munkadíjakat és olcsóbban adjuk az általunk biztosított anyagokat. A végösszeg ugyanannyi lesz, de több támogatást tud így lehívni. 

Csak azt számlázzuk, ami tényleg megvalósul!

A szerződésre vonatkozó szabályoknál már említettük, hogy mennyire pontosan kell leírni az elvégzendő munkákat. Csak azt számlázhatjuk, ami szerepel a szerződésben. És még egy jó tanács: csak azt számlázzuk és foglaljuk szerződésbe, ami tényleg meg is valósul. Ne kozmetikázzuk a szerződést, ne írjunk bele az összeg emelése céljából nem valós felújítási elemeket. A felújítást ugyanis sokaknál ellenőrizni is fogják, mégpedig helyszíni szemlével. Tételesen meg lehet nézni, hogy tényleg be lettek-e építve mindazok az elemek, amik a szerződésben és a számlákon szerepelnek. Nem érdemes azzal trükközni, hogy beírjuk még egy ablakcsere félmilliós költségét, miközben hozzá sem nyúlunk a nyílászárókhoz. 

Csak azt számlázhatjuk, amit a rendelet megenged!

Az otthonfelújítási támogatással sokan úgy számolnak, hogy abba gyakorlatilag a lakás felújításával kapcsolatos összes költség belekerülhet. Vigyázat, ez is rejthet csapdákat! A támogatás ugyanis csak azokra a munkákra jár, melyeket a kormányrendelet konkrétan megemlít. A lámpák, világítótestek beépítése például utólag került csak be a rendelet szövegébe, az első változat ezeket még nem tartalmazta. A felújítás így tehát a következő munkákat érintheti:

- víz-, csatorna-, elektromos-, gáz-közműszolgáltatás bevezetése, illetve belső hálózatának kiépítése vagy cseréje

- fürdőhelyiség, illetve WC létesítése olyan lakásban, amely nem rendelkezik ilyen helyiséggel (de például második WC kialakítására már nem adható támogatás)

- fűtési rendszer kialakítása, korszerűsítése vagy elemeinek cseréje, ideértve a megújuló energiaforrások alkalmazását is

- az épület szigetelése, ideértve a lábazatszigetelést, a hő-, hang-, illetve vízszigetelési munkálatokat

- a külső nyílászáró cseréje, redőny, árnyékoló, spaletta, rovarháló, biztonsági rács felszerelése vagy cseréje, párkányok, küszöbök cseréje vagy felújítása

- tető cseréje, felújítása, szigetelése

- égéstermék-elvezető építése, korszerűsítése

- klímaberendezés beépítése, cseréje

- napkollektor, napelemes rendszer telepítése, cseréje

- belső tér felújítása, ideértve

- a lakás helyiségeinek belső fali, padló-, födém- vagy álmennyezeti burkolat cseréjét, felújítását, festését, tapétázását

- a galériaépítést

- a belső lépcső kialakítását és cseréjét

- a szaniterek beépítését vagy cseréjét

- a villanykapcsolók és -dugaljak kialakítását és cseréjét

- a belső nyílászárók, belső párkányok, küszöbök beépítését, cseréjét vagy felújítását

- lámpák vagy világítótestek beépítését vagy cseréjét

- a lakással azonos ingatlan-nyilvántartási helyrajzi számon található épület, nem lakás céljára szolgáló helyiség felújítása (pl.: nyári konyha, mosókonyha, tároló) 

- kerítés építése

- gépjárműtároló építése vagy nyitott gépkocsi beálló kialakítása

- terasz, loggia, erkély, előtető építése

- térburkolat készítése, cseréje

- télikert kialakítása

- akadálymentesítési munkák (amennyiben az igénylő vagy gyermeke mozgáskorlátozott)

- alapozási szerkezet megerősítése

- beépíthető bútor vagy konyhai gép beépítése, cseréje

- használati melegvízrendszer kialakítása, korszerűsítése vagy elemeinek cseréje, ideértve a megújuló energiaforrások alkalmazását is.

Napelemes rendszer telepítése esetén két újdonsággal kell számolni. Figyelembe kell venni, hogy a villamosenergia-szolgáltatóval 2021. június 30. után már nem lehet a mostanihoz hasonló, szaldó elszámolást kötni (a szaldó azt jelenti, hogy éves keretben mérjük a saját termelésű és a hálózatból elhasznált áram mennyiségét és csak a különbözet után kell fizetni. Az új elszámolás külön-külön határozza meg a termelt és a vásárolt áram árát). Továbbá a napelemes telepítésekhez meghatároztak egy maximális árat is: az anyagköltség és a vállalkozói díj összesen nem lehet magasabb a 450 ezer Ft/kWp összegnél. 

Pénzügyek: mit kezdjünk az utófinanszírozással? 

Többen attól tartanak, hogy a finanszírozás terhét a kivitelezőknek kell majd vállalniuk. Ez félreértés. A támogatás valóban utófinanszírozású. Ez azt jelenti, hogy az igénylő, a felújítandó lakás tulajdonosa csak utólag, a kifizetett számlák benyújtásával juthat hozzá a támogatáshoz. A kivitelezőt tehát a munka elvégzése után ki kell fizetnie, s a támogatás igényléséhez igazolnia is kell, hogy a kifizetés megtörtént (az utalással fizetett számlák mellé kell tenni a kifizetést igazoló dokumentumot, banki kivonatot. Készpénzes számlák mellé nem kérnek külön kifizetési igazolást). 

A finanszírozást tehát a megrendelőnek kell megoldani. Neki kell gondoskodnia arról, hogy a beruházást ki tudja fizetni, hiszen a támogatást csak utólag kapja majd meg. Ráadásul az elszámolási nehéz­ségek miatt egyáltalán nem biztos, hogy tényleg hozzájut az összes költség feléhez. Két megoldás közül választhat: saját megtakarításból fizeti a költségeket, vagy valamilyen hitelt vesz fel arra az átmeneti időre, míg meg nem kapja a visszautalást. 

Otthonfelújítási hitel

Mivel a felújítás utófinanszírozású, ezért az igénylőknek nemcsak az önrésszel kell rendelkezniük, hanem meg kell előlegezni a beruházás teljes költségét. Ez sokaknak nehéz­séget okoz, ha nem rendelkeznek elegendő készpénzzel. Megoldásként előbb a piaci hitel kínálkozott, később a kormány kidolgozott egy kamattámogatott felújítási hitelt is. 

Az otthonfelújítási hitel tehát a korábban bejelentett otthonfelújítási támogatás kiegészítéseként érkezett. Összege is ehhez igazodik: a hitel maximum 6 millió forint lehet. Tehát felvesszük a maximum 6 millió forint hitelt, elvégezzük a felújítást, igényeljük a 3 millió forint vissza nem térítendő támogatást, melyet ha megkapunk, előtörlesztésként kifizetjük belőle a hitel felét. Így marad a 3 millió forintos felújítási hitel törlesztése, maximum 10 évre. 

A hitelhez a kormány kamattámogatást ad, a kamat így nem haladhatja meg a 3 százalékot. A futamidő maximum 10 év lehet. A hitelre a támogatási kérelem március 1-től nyújtható be (a bankok a kérelmeket korábban is befogadhatják, de az államkincstár a támogatási kérelmeket csak márciustól fogadja). 

A hitel klasszikus jelzálogkölcsönként működik. Ez nemcsak azt jelenti, hogy jelzálogot kell majd bejegyeztetni a felújítandó lakásra, hanem valószínűleg értékbecslésre, közjegyző előtti szerződésre is szükség lesz a hitelfelvételhez (ezzel nem foglalkozik a rendelet, az csak az állami kamattámogatás feltételeit rögzíti). Az is a bankok hatáskörébe tartozik majd, hogy kit tekintenek hitelképesnek. Sokakat érhet csalódás, hiszen a bankok tartani fogják magukat az általános hitelképességi vizsgálatokhoz és feltételekhez. Azaz hiába lenne valaki jogosult a kamattámogatásra, ha magának a hitelnek a felvételéhez már túlzottan eladósodott vagy nem elegendő hozzá a jövedelme, akkor nem kapja meg. 

A felújításról szóló számlákat legkésőbb a hitel felvétele után egy évvel kell bemutatni. Ha ezt nem tesszük meg, azzal elveszítjük a kamatkedvezményt is. Az addig igénybe vett kedvezményt egy összegben kell visszafizetni. 

A kamattámogatást nem csak azzal veszítjük el, ha késlekedünk a számlák benyújtásával. Elveszítjük a támogatást akkor is, ha a megállapított felújítási kedvezmény kevesebb lesz, mint a felvett hitel 25%-a, vagy ha az utolsó számla kifizetésének a napjától számított 150 napon belül az államkincstár nem állítja ki a támogatói okiratot (erre akkor kerülhet sor, ha késünk a dokumentáció összeállításával, hiányos a kérelem stb.). 

Felújítás piaci hitelből

Gazdasági elemzők szerint a kamattámogatott hitel nem sokkal jobb, mint a piacon amúgy is elérhető felújítási jelzáloghitelek. Annak is lehet indoka, hogy valaki piaci hitelt akar felvenni, nem pedig az állami konstrukciót keresi – például, aki 10 évnél hosszabb idő alatt szeretne törleszteni. A hitelkamatok elfogadhatóan alacsonyak. Ha 3 millió forintot veszünk fel 5 évre, annak a havi törlesztése személyi hitel esetén 60-70 ezer forint körül mozog, felújítási jelzáloghitelnél ennél kevesebből is kijöhetünk. Igaz, az első hónapokban szinte kizárólag kamatot fizetünk, így ha 6 hónap elteltével, a visszafizetés megérkezése után végtörlesztjük a hitelt, akkor összességében 200-300 ezer forintunkba kerül a fél évre szóló kölcsön.

Ha kifejezetten lakásfelújítási hitelt veszünk fel, fontos lesz azzal is számolnunk, hogy felújítási hitel esetén a finanszírozó bank szintén kérni fogja a kifizetett számlák bemutatását. Ez lehetséges, nem zárja ki, hogy ugyanazt a számlát a hitelcél megvalósulásának igazolásához és a támogatás elszámolásához is benyújtsuk. A támogatás igénylése elektronikusan is lehetséges, ebben az esetben a számlák elektronikus másolatát is elegendő beadnunk.

Mit nem lehet elszámolni?

A támogatás igényléséhez azok a számlák nem számolhatók el, melyeket ugyanehhez a lakáshoz valamilyen lakáshoz jutási támogatás keretében már elszámoltunk (használt lakás bővítéséhez, korszerűsítéséhez igényelhető csok). 

Nem fogadható el a kivitelező 5% áfatartalommal kiállított számlája sem. A felmerült tévhitekkel ellentétben azonban az alanyi adómentes vállalkozás számlájával semmi probléma nincs, az gond nélkül elszámolható. 

Nagy Csaba