Az 5 százalékos lakásáfa

2021-től újra 5% lett az új építésű lakások áfája. Ez a kedvezmény 2026-ig él ugyan, de csak azokra az ingatlanokra, amiknek legkésőbb 2022 végéig megtörténik az egyszerű bejelentése vagy megkapják az építési engedélyt. Az 5%-os lehetőség a 150 négyzetméter alatti lakásokra és a 300 négyzetméter alatti családi házakra érvényes. A szabályok világosnak tűnnek, ám az időzítés néha zavaros. Nem mindig tiszta, hogy az egyes időpontokban kezdett és befejezett vagy éppen még folyamatban lévő beruházásoknál milyen adókulcsot is kell alkalmaznunk. Erre irányul a szerkesztőségünkhöz érkezett kérdések többsége is. 

Az áfa mértékével kapcsolatban az alábbi határidőket kell szem előtt tartanunk a mostani és a korábban elfogadott jogszabályok alapján: 

- az áfa a 2019 végéig átadott lakásokra 5% volt.

- Az átmeneti intézkedések alapján 2023. december 31-ig 5% maradhatott az adó, ha az építési engedélyt kiadták 2018. november 1. előtt, vagy addig megtörtént az egyszerű bejelentés.

- A 2018. november 1. után bejelentett vagy engedélyezett, s 2020. december 31. előtt átadott ingatlanok áfája 27%. 

- A 2021. január 1. után átadott ingatlanok áfája 5% lesz 2022. december 31-ig.

- A 2023-2026 között használatba vett lakóingatlanok áfája szintén 5% marad, ha az építési engedély vagy az egyszerű bejelentés 2022. december 31. előtti.

Tavalyi átadás, idei fizetés: mennyi lesz az áfa?

Olvasónk éppen két határidő közé csúszott. A házat még tavaly év végén átadták, megtörtént a használatbavétel. Az ünnepek miatt azonban a számlázás már átcsúszott 2021-re. Ez akkor így 5 vagy 27% lehet?

A lakás átadása nem túl szerencsés időpontra, éppen az adókulcs fordulópontjára esett. Az áfatörvény alapján ingatlan értékesítése esetén a kedvezményes áfakulcsot a január elseje után teljesített ügyletekre kell alkalmazni. Kérdés tehát az, hogy mi számít ebben az esetben teljesítési időpontnak.

Ezzel kapcsolatban a NAV még 2019-ben, a mostanihoz hasonló átmeneti időszakban adott ki egy tájékoztatót – akkor is az volt a kérdés, hogy mikor lesz 27 és mikor 5 százalék a lakás áfája. Ahogy arra utalnak: az áfatörvény nem határozza meg külön, hogy ingatlan esetén mit kell teljesítési időpontnak tartani. Legtöbbször két esettel találkozhatunk: az ügyfél megvásárol egy kész ingatlant, vagy átveszi a generálkivitelező megbízásával felépített új házat. Ezekben az esetekben a teljesítés időpontja az ingatlan teljes körű átvételének az időpontja lesz. Az a dátum, ami az ingatlan átadását igazoló jegyzőkönyvben az átadás időpontjaként szerepel. Az általános szabályok szerint is az értékesítés akkor valósul meg, amikor a birtokba vehető dolgot átengedik, az átvevő tulajdonosként jogosult rendelkezni felette. Tehát nem a hivatalos használatbavétel dátuma és nem is a számla kiállítása a döntő, hanem az a nap, amikor az átadási jegyzőkönyv szerint a vevő birtokba vette az ingatlant. Ha ez még 2020-ban történt, akkor az áfa 27% marad.   

Az építés is eladás, ha generálként csináljuk

Az 5%-os áfát úgy hirdetik, hogy új lakás vagy ház vásárlása esetén érvényes. Ha  generálkivitelezőként, a vevő megbízásából felépítem a házat, akkor ez is eladásnak számít? 

Szerencsére igen, ezt az esetet a törvény külön ki is emeli. Az ingatlan nyilvántartásba bejegyzésre kerülő ingatlan építése akkor is termék értékesítésnek minősül, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat s egyéb termékeket a jogosult, azaz a vevő bocsátotta rendelkezésre. A megrendelő vásárolja az építőanyagot, övé a telek, a kivitelező pedig az építési munkát adja hozzá a folyamathoz. Ebben az esetben is 5% marad az áfa. 

27 százalékkal vesszük az anyagot, de 5% áfával adjuk el a házat. Mi lesz a különbözettel?

Kinek a vesztesége az áfakülönbözet? A kivitelező az építőanyagot 27 százalékos adóval vásárolja, a kész épületet azonban 5%-os áfával adja tovább a megrendelőnek. Mi történik ezzel a különbözettel?

Valójában ilyen esetben nincs veszteség, a vállalkozónak visszaigényelhető adója keletkezik. 

És ha az építtető veszi az anyagot?

Hogyan alakul az áfa kérdése, ha a megrendelő az építőanyagot saját maga vásárolja meg? 

Azt már láttuk, hogy a generálkivitelező akkor is 5%-os áfával számlázhatja a munkáját, ha az építőanyagot az ügyfél vásárolja meg. Igaz, ezzel az ügyfél rosszabbul jár, hiszen ezt az áfát nem tudja visszaigényelni. Az áfaveszteséget így a megrendelő viseli. 

Más építi szerkezetkészig, más tovább. Ki számlázhat 5%-kal?

A megrendelő úgy tervezi az építkezést, hogy menet közben kivitelezőt vált. Az elsővel csak a szerkezetkész állapot létrehozására szerződik, onnan egy másik cég veszi át a munkát. Hogyan, melyikük számlázhat 5%-os adókulccsal? 

Ha egy építkezésen több, egymást követő generálkivitelező is dolgozik, akkor is csak egyikük állíthat ki 5%-os áfával számlát. A kedvezményes adókulcs ugyanis a termékértékesítésre vonatkozik (akkor is, ha ebbe a generálkivitelezést is beleértjük). Márpedig ugyanazt az épülő házat nem lehet egynél többször, egymás után eladni ugyanannak a tulajdonosnak. Ha az első generálkivitelező munkáját elkönyveljük értékesítésnek, akkor ettől kezdve az ingatlan értékesítését befejezettnek kell tekintenünk. 

A NAV korábban több állásfoglalásában is világossá tette, hogy építés esetén a szerkezetkész szint elérése az a határ, amitől kezdve már az áfatörvény szerinti értékesítésről beszélhetünk, azaz alkalmazható a kedvezményes adókulcs. Ha tehát az első kivitelező csak az alapozást csinálja meg, akkor ő 27%-kal számlázza a munkáját, az 5%-ot pedig a következő, a házat befejező generál érvényesítheti. Ha viszont az első kivitelező eléri a szerkezetkész állapotot, akkor a munkáját ő már számlázhatja 5%-os kulccsal. Ettől kezdve viszont a befejező munkákat mind 27%-os adókulccsal kell a tulajdonosnak kifizetnie. 

Van már egy 27%-os áfás teljesítés

Épül egy családi ház, azonban a megrendelő anyagi gondjai miatt az építkezés időről-időre megszakad. Az építést 2018 decemberében kezdték, majd a tulajdonos 2019-ben fizetett egy részletet 27%-os áfával. Tavaly egész évben állt az építkezés, így pénzmozgás sem volt. Most azonban befejeznék. Milyen adókulccsal számolhatják a fennmaradó munkákat? 

Két eset van:

- Ha más kezdte a munkát: Ebben az esetben a korábbi kivitelező szolgáltatást nyújtott, nem terméket értékesített. Ha most egy új generálkivitelező veszi kezébe az építés fennmaradó részét, akkor ő már  5%-kal számlázhatja az általa elvégzett munkákat. Az építés kezdete nem számít, az 5% szempontjából csak annak van jelentősége, hogy a birtokba adás idén január elseje után, s 2022 vége előtt történjen meg.

- A házat ugyanaz a kivitelező fejezi be, ugyanannak a szerződésnek a keretében, mint aki elkezdte. Ebben az esetben a korábbi kifizetések részteljesítésnek vagy előlegnek minősülnek. Ezek maradnak 27%-os áfásak, az új teljesítések pedig mehetnek 5% áfával.  

Részteljesítés esetén az átadott rész kifizetését mindig az éppen aktuális áfakulccsal kell számolni. Ha az első rész kifizetésekor 27% volt az áfa, akkor ott az marad érvényes, most pedig 5%-kal kell a maradékot kifizetni. 

Az előlegnél is a teljesítéskor, azaz a fizetésekor érvényes áfakulcsot kell alkalmazni. A fizetendő összegek sorsa itt azon is múlik, hogy a vételárat nettó vagy bruttó értékben állapították-e meg. Egyszerűbb a helyzet, ha nettó ár plusz áfa szerepel a szerződésen. Például a teljes kivitelezésre a felek kötöttek egy 40 millió forint plusz áfa összegű szerződést. Ebből a 40 millióból korábban 20 milliót kifizetett a tulajdonos, 20-at pedig idén fog a ház átadásakor. Az első kifizetés így 20 millió plusz 27% áfa, azaz 25,4 millió volt, a második pedig idén 21 millió forint lesz. 

Bonyolultabb az elszámolás, ha a felek bruttó árban állapodtak meg (ha a szerződés nem tartalmazza ennek a pontos meghatározását, akkor a szerződésben szereplő összeget bruttó árnak kell tekinteni). A ház vállalási ára 50 millió forint volt, bruttóban. Erre a tulajdonos kifizetett régebben 25 millió forintot előlegként. Ebből tehát az akkor érvényes 27% áfa miatt 19,685 millió forint volt a nettó érték. A bruttó 50 milliónak még vissza van a fele, s ebből a 25 millióból 23,81 millió lesz az adóalap. A házat így összességében bruttó 50 millió forintért vásárolja meg a tulajdonos, ami nettó 43,495 millió forintot jelent neki a kétféle adókulcs használata miatt. 

Nem csak lakórész lesz a házban

Egy orvos ügyfélnek vegyes rendeltetésű ingatlant építünk: alul rendelő és kiszolgáló egységek kapnak helyet, felül pedig egy lakás lesz. Az eddigi teljesítések után már fizetett a megrendelő, azokat a számlákat 2020-ban 27%-os adóval állítottuk ki. Az emeleti lakrész fennmaradó munkáira lehet 5%-os adóval számlázni? 

A kedvezményes áfakulcsot 300 négyzetméter alatti egylakásos lakóingatlanra, vagy 150 négyzetméter alatti többlakásos lakóingatlanban kialakított lakásra lehet érvényesíteni. Mindkét esetben ott a „lakóingatlan“ fogalma, mint feltétel. Lakóingatlannak azt nevezhetjük, ami lakás céljára épül és az ingatlan-nyilvántartásba lakóház vagy lakás megnevezéssel kerül be. A garázs, a műhely, az üzlet, gazdasági épület akkor sem lakóingatlan, ha a lakóépülettel egybeépült. A kérdés tehát az, hogy ebben az esetben a rendelőt is tartalmazó épületegyüttes milyen néven kerül be az ingatlannyilvántartásba. Ha lakóépületként lesz bejegyezve, amiben egyébként üzleti célú helyiségek is helyet kapnak, akkor alkalmazható a kedvezményes adókulcs. Ilyen esetben viszont meg kell osztani a vételárat, el kell választani a lakórészre és a lakóingatlannak nem nevezhető részre eső összeget. A rendelőre és egyéb részekre, például garázsra eső összeg továbbra is 27%-kal adózik, s csak a tényleges lakóingatlanra eső rész számlázható 5%-os adókulccsal.   

Kell a megújuló?

Nem éppen az áfával kapcsolatos, de az év eleji változásokat érinti olvasónk kérdése. Ő egy családi házat épít, s úgy hallotta, hogy engedtek az energetikai követelményekből, egyelőre nem kell a 25 százalékos megújulóenergia-arányt teljesíteni. Valóban így van ez? 

Valóban történt egy ilyen enyhítés év elején, de ez csak egy szűkebb kört érint. Az engedmény azokra az ingatlanokra vonatkozik, amiket eleve úgy terveztek, hogy még nem teljesítik a 2021-től hatályos, közel nulla energiaigényű követelményeket. Ezeket az épületeket 2020 végéig be kellett volna fejezni, de a koronavírus-járvány miatt sok építkezés megcsúszott. Ha a kormány tartja magát a hatályos előírásokhoz, akkor ezeket az épületeket nem lehetett volna használatba venni, csak súlyos áttervezés és átépítés után. Így inkább adtak fél év haladékot arra, hogy a korábbi szabályok szerint építkezők befejezhessék a kivitelezést és használatba vegyék az épületeket. Az új szabályok szerint tervezett, eleve 2021-es használatbavételre szánt ingatlanok esetén viszont nincs semmi ilyen enyhítés, azokra továbbra is a közel nullás szint elérése a követelmény. 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Kié az áfacsökkenés haszna?

Olcsóbb lesz-e a lakás, ha a vevő még 27 százalékos áfával kötött szerződést, ám amikor a kész ingatlant átveszi, már csak 5% áfát kell fizetnie?

Valószínű, hogy sokakat érint a kérdés, hogy hogyan kezeljék a vételárban a megváltozott áfamértéket. Egy nettó 40 millió forintos munka esetén az adó tavaly még 10,8 millió lett volna, idén már csak 2 millió forint. Nincs olyan megrendelő, aki legyeintene erre a különbözetre. Mit tegyünk hát a különbséggel?

Akár kész lakásra, akár kivitelezésre kötünk szerződést, azt két módon tehetjük meg: bruttó árat írunk a szerződésbe, vagy a nettó ár plusz áfát tüntetjük fel a papírokon. 

Ha nettó plusz áfa szerepel a szerződésen, akkor nincs mese, az áfacsökkentést át kell engedni a megrendelőnek. Ebben az esetben ugyanis mindig az éppen aktuális adóval kell számolni. Hiába volt a 2020-as szerződéskötéskor még magasabb az adó, fizetni már az alacsonyabb kulcs szerint kell 2021-ben. A vevő itt tehát nyer 8,8 millió forintot. 

A másik verzió szerint nem ennyire egyértelmű a helyzet. Ha a vevő bruttó vételárra kötött szerződést, akkor ezt az összeget nem befolyásolja az adóváltozás. Elvileg ki kell fizetnie az eredeti összeget. Az adócsökkenésből származó nyereség ilyen esetben akár nálunk is maradhat, vagy  megállapodhatunk a megrendelővel abban, hogy hogyan osztozunk meg a megtakarított összegen, s módosíthatjuk a szerződést. Ilyen esetben nem vagyunk kötelesek csökkenteni a kialkudott árat, de megtehetjük, hogy lemondunk a haszon egy részéről. 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Nagy Csaba